广州售房指南

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问题：如何在广州卖房？

回答：

在中国广州出售房屋涉及一个受当地房地产法规约束的规范流程。截至2025年，广州已放宽购房限制，但卖方仍需遵守所有权核实、税务义务和在线登记要求，以确保交易顺利。整个过程通常需要1-3个月，具体取决于买家的融资情况和文件准备。以下是根据二手住宅物业标准程序制定的分步指南。强烈建议聘请持牌房地产中介并咨询律师，特别是对于外国人或继承房产等复杂情况。

步骤1：准备并核实所有权

检查销售资格：确认您的房产符合任何地方限制，例如最低持有期（例如，某些房产为避免税费需要持有2年）。查阅您的不动产权证（Real Estate Ownership Certificate），了解所有权、面积和限制的详细信息。
获取产权调查报告（查册）：前往广州不动产登记中心获取一份广州市不动产登记查册表（Property Title Search Report）。这可核实产权清晰，无抵押、留置、查封或争议。所需文件：您的身份证件、房产地址、产权证号和地块号。费用：约10-20元人民币；处理时间：当天。
收集文件：准备好您的身份证件（外国人的护照）、结婚证（如适用）、房产证、税费缴纳记录以及如果代表他人出售的任何授权委托书。
外国人提示：如果您是非居民，请确保遵守外国所有权规定；您可能需要经过公证的文件才能将售房款汇出境外。

步骤2：挂牌出售并寻找买家

聘请持牌中介：选择一家注册中介机构（例如，通过广州市房地产中介协会）。通过广州市存量房网上交易系统签署房地产中介服务合同（Agency Agreement）。明确价格、佣金（通常为销售价格的1-2%，由买卖双方中介分摊）和挂牌期限。
设定合理价格：通过安居客、链家或搜房等平台研究市场价值。2025年住宅物业平均价格：每平方米30,000-50,000元人民币，具体价格因区域而异（例如，天河区较高，番禺区较低）。
营销房产：在中介网络、微信群、58同城或外籍人士论坛上发布信息。突出位置、便利设施和装修等特色。安排看房和谈判。
签署初步协议：找到买家后，签署一份房屋买卖意向书（Intent to Sell Agreement）并收取定金（通常为价格的1-5%，最高不超过20%）。

3：签署合同并在线登记

起草销售合同：使用在线系统的标准模板。包括价格、付款条款、交房日期、违约金和税费责任。双方签署房屋买卖合同（Sales Contract）。
完成网签：合同签署后24小时内，中介通过广州市存量房网上交易系统提交合同进行官方在线登记。这旨在防止一房二卖，并锁定税费计算价格。申报真实的交易价格，以避免虚报或低报的处罚。
提示：仔细审查合同条款；争议往往源于维修或水电煤气费等不明确的条款。

步骤4：处理税费和买家资格核验

计算并缴纳税费：作为卖方，您需要支付：
- 契税：由买方支付（价格的1-3%）。
- 增值税（VAT）：持有不满2年需缴纳5%；持有2年以上或为自住用途则免征。
- 个人所得税：对收益征收20%（或非自住房屋价格的1-2%）；五年后出售的家庭唯一住房可免征。
- 土地增值税：对于超过50,000元人民币的利润征收最高30-60%（个人情况较少）。卖方总成本：销售价格的2-5%。通过税务局缴纳；中介可协助。
买家核查：买家核实其购房资格（自2024年起无限制，但可能需要提供贷款证明）。如果买家使用按揭贷款，银行将对房产进行评估（评估价值通常与市场价格相符）。

步骤5：过户和付款

提交过户登记：双方携带合同、身份证件、税费收据和查册报告前往不动产登记中心。申请转移登记（Title Transfer）。如果房屋有按揭贷款，需先赎回或转移贷款。
付款：买方支付余款（通常通过第三方托管）。对于贷款，银行会在抵押登记后直接将资金转入您的账户。
核发新权证：在3-5个工作日内收到更新的不动产权证。交付钥匙，办理水电煤气过户，并转移房屋占有权。
办理时间：5-10个工作日；费用：价格的0.5%（双方分摊）。

额外提示

总时间线和成本：30-90天；卖方费用约3-5%（税费+中介佣金）。
常见陷阱：产权不清晰、未申报的抵押贷款或偷漏税。务必使用在线系统以避免“一房二卖”风险。
外籍人士：聘请律师处理跨境问题；如果原始资金来自境外，售房款经外汇管理局批准后可以汇出境外。
市场背景（2025年）：随着限制解除，销售活跃，但请通过12345热线或住房管理局网站查询当前政策。
资源：使用“阳光家缘”平台进行交易；外籍人士可选择Joanna Real Estate等中介。

请根据您的情况寻求专业的建议，因为规定可能因地区而异。

参考资料：

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