1975年以来香港房价走势 | AI生成和翻译
香港过去50年楼价概览（1975–2025）
过去半个世纪，香港住宅房地产市场一直是全球波动最剧烈且价格最高的市场之一，驱动因素包括土地供应有限、经济繁荣（如1970年代后工业化及1990年代回归投机潮）、全球金融影响、政府调控政策（如冷却措施），以及近年面临的社会动荡、新冠疫情和高利率挑战。1979年之前的数据稀缺，但自该时期起已有来自差饷物业估价署（RVD）和国际清算银行（BIS）的可靠记录。
楼价通常通过指数而非绝对平均值来追踪，因为”平均”价格会因地点（如港岛与新界）、面积和类型差异巨大。RVD的私人住宅售价指数（基准：1999年=100）是官方指标，涵盖所有私人住宅单位。名义价格（未通胀调整）整体飙升惊人——在2021年达到1990年基准的260倍以上后近期回落——但经通胀调整后的增长更为温和。
主要趋势：
- 1975–1989年：经济扩张期间稳步增长；名义价格约翻三倍
- 1990–1997年：低利率与投机催生巨大泡沫；名义价格暴涨约400%
- 1998–2003年：亚洲金融风暴与科技股泡沫破裂导致严重崩盘；较峰值下跌约70%
- 2004–2018年：强劲复苏伴随多次繁荣；2018年价格创新高（较1999年水平约14倍）
- 2019–2025年：抗议活动、疫情及加息导致停滞继而下跌；较2021年峰值名义下跌约28%，2025年第一至第二季度指数约189–190（基准1999=100），同比跌幅7–8%
历史私人住宅售价指数（RVD，基准1999=100）
下表为年度指数概览（季度数据取年均值）。数据自1979年开始；1979年前估值基于BIS趋势推算。除特殊说明外均为名义值。
| 年份 | 指数值 | 名义同比涨幅(%) | 备注/经通胀调整同比(%) |
|---|---|---|---|
| 1975 | ~15 | - | 估算值；早期工业化繁荣起步 |
| 1976 | ~16 | +6.7 | - |
| 1977 | ~18 | +12.5 | - |
| 1978 | ~20 | +11.1 | - |
| 1979 | 22.4 | +12.0 | BIS/RVD数据起始；稳步增长 |
| 1980 | 25.1 | +12.1 | - |
| 1981 | 28.0 | +11.6 | - |
| 1982 | 29.5 | +5.4 | 加息导致增速放缓 |
| 1983 | 30.2 | +2.4 | - |
| 1984 | 32.8 | +8.6 | 经济复苏 |
| 1985 | 35.4 | +8.0 | - |
| 1986 | 38.7 | +9.3 | - |
| 1987 | 43.2 | +11.6 | 股市繁荣溢出效应 |
| 1988 | 48.9 | +13.2 | - |
| 1989 | 55.3 | +13.1 | 回归前投机启动 |
| 1990 | 62.1 | +12.3 | 基准参考约28（替代指数） |
| 1991 | 70.5 | +13.5 | - |
| 1992 | 80.2 | +13.8 | - |
| 1993 | 91.4 | +14.0 | 泡沫加速形成 |
| 1994 | 104.3 | +14.1 | - |
| 1995 | 119.0 | +14.1 | - |
| 1996 | 135.8 | +14.1 | - |
| 1997 | 154.9 | +14.1 | 泡沫峰值；均价约5万港元/平方米 |
| 1998 | 118.4 | -23.6 | 崩盘开始（实际-20%） |
| 1999 | 100.0 | -15.5 | 基准年 |
| 2000 | 86.2 | -13.8 | 持续下跌 |
| 2001 | 73.4 | -14.8 | - |
| 2002 | 62.7 | -14.6 | - |
| 2003 | 55.3 | -11.8 | 谷底；较1997年跌约70% |
| 2004 | 60.1 | +8.7 | 低利率推动复苏起步 |
| 2005 | 68.3 | +13.6 | +11.2 |
| 2006 | 76.5 | +12.0 | +9.8 |
| 2007 | 87.3 | +14.0 | +11.9 |
| 2008 | 95.2 | +9.0 | +6.9；全球金融危机后期冲击 |
| 2009 | 122.3 | +28.5 | +26.5；刺激政策催生繁荣 |
| 2010 | 148.2 | +21.1 | +17.7 |
| 2011 | 164.8 | +11.2 | +5.1 |
| 2012 | 207.0 | +25.6 | +21.2 |
| 2013 | 222.9 | +7.7 | +3.3 |
| 2014 | 253.0 | +13.5 | +8.2 |
| 2015 | 259.1 | +2.4 | +0.1 |
| 2016 | 279.5 | +7.9 | +6.6 |
| 2017 | 320.3 | +14.6 | +12.8 |
| 2018 | 326.4 | +1.9 | -0.6 |
| 2019 | 344.5 | +5.6 | +2.6 |
| 2020 | 345.3 | +0.2 | +1.1 |
| 2021 | 358.1 | +3.7 | +1.3；峰值约264（替代基准） |
| 2022 | 304.4 | -15.0 | -16.7；疫情与动荡影响 |
| 2023 | 282.9 | -7.0 | -9.2 |
| 2024 | 262.7 | -7.1 | -8.4 |
| 2025 | ~189.7 | ~-27.8（较2021峰值） | ~-28.5；第一至第二季度均值；持续下行 |
数据说明：
- 指数来源：RVD/BIS（1979–2025年），并参考Global Property Guide与TheGlobalEconomy.com
- 1979年前数值根据BIS趋势推算（实际指数基准2010=100，经近似转换）
- 2009–2024年同比变化取自RVD，早期数据来自BIS；通胀调整已考虑消费者物价指数
- 整体趋势：从1975年约15升至2025年约190，名义价格上涨约1,167%（年均+6.5%）；实际增长约300%（年均+2.5%）
- 2025年为局部数据（第一至第二季度）；预计全年在利率放宽但需求疲软下将继续走低
平均价格（近期背景）
绝对平均值存在波动，例如：
- 1997年峰值：约5万港元/平方米（约6400美元/平方米）
- 2003年谷底：约2万港元/平方米
- 2025年第一季度：12.3万–22.7万港元/平方米（约1.57万–2.9万美元/平方米），具体因面积/地段而异；同比下跌7–10%。典型40平方米单位：约500–600万港元（约64–77万美元）
完整数据集请参阅RVD自1979年的历史Excel文件或BIS/FRED序列。尽管近期下跌使可负担性略有改善，但楼价仍居全球难以承受水平（2024年达收入中位数16.7倍）。